CQ9电子亿翰大讲堂·月月谈 从一线“爆炸”新闻看地产之变

　　CQ9电子近日，亿翰大讲堂·月月谈——4月特辑成功举办。在地产·市场分析论坛上，有幸邀请到了，亿翰股份副总裁田晶、卓越置业集团营销资深首席谢少强、东原集团市场客研负责人郑卿。

　　三位专家从宏观经济数据为切入点谈了对未来市场的预测，同时聊到了目前市场环境下的各个城市变化，专家们多次提到弱复苏、小周期显著等关键词，对未来市场持积极乐观的态度。同时也对第二季度的政策补贴等进行了一个预测，最后大家就最近的热点话题：深圳二手房、上海土拍等作了交流。

　　问题一：对于一季度宏观数据出来之后，市面上出现的“通缩”、“类通缩”“稳定服务”这几种说法的理解和看法CQ9电子。

　　近期大家应该听到“通缩”这个概念比较多了，这里就不在赘述。目前看到的现象其实有几个方面，一个是海外输入性因素，另一个提到比较多的是食品价格，包括猪肉、蔬菜价格的下降对CPI环比数值上的拖累，这种影响的占比还很高。再有一个可能是油价，包括汽车这一类消费的下滑。但这些其实是一个表面现象，说透了是市场短期内预期不足、投资收益下滑。

　　目前没有很多的投资渠道，投资减少，消费也在缩减，这是未来的不足。其实大家能够很明显的发现，大件消费下滑的非常明显，包括汽车、房产、电器等等，但其实像旅游等等有些消费相对还是可以的，说明大家并不是没有消费能力，也不是对未来信心差的情况，我们可以理解为只是短期内的信心不足，但其实在整个经济复苏中，CPI 、PMI、信贷、社融等这些指标是先行的，其他一些滞后的指标需要再等等。

　　其实，真实的市场确实是在经济复苏起始的一个阶段，需要一定的时间沉淀、积累和进一步的发酵。所以我理解，其实目前并不是正式意义上的通缩，而只是一个阶段性的现象。代价对未来的整体经济预期相对来说还是比较稳定的，从我们地产行业内部来看，无论是普通客户还是高端豪宅客户还是很多，大家对未来的信心还是有的，只是目前接收到的信息程度不同造成了感官上热冷不均，所以通俗的解读还是觉得这只是一个阶段性的情况，未来还是好的。

　　刚刚谢总说的我也是挺有感触的，其实从疫情放开之后的经济复苏来看，经济是有一个明显的好转，结合最近经济数据出来之后，市场上大部分看法都在说一季度GDP增速4.5%非常亮眼，其中消费贡献达到了60%，整体需求是相对好转的，这个是能切身感受到的。

　　但这里面也呈现出一些矛盾，从我们地产来说，新开工在变慢，竣工在加快，这个逻辑就是在靠保交楼资金推动地产修复和竣工，但目前在新的开发投资方面，房企调性还是偏谨慎，仍然以国央企为主。另外就是失业率，一季度失业率为5.5%，基本上跟去年四季度差不多，意味着失业问题没有太大的改善，临近毕业季，估计就业又是一个比较大的问题。所以从这些点来说，确实会很纠结，看数据层面特别好，但是从实体、就业等方面来说，经济恢复还是有待观察。

　　回到通缩这个事，我觉得通缩还不至于，但是一季度的复苏也不能说明二三四季度能持续好转，这个事还是有待观察。

　　问题二：在目前环境下，怎么看待目前房地产市场各类信息的变化和市场销售的变化。

　　前段时间万科郁亮总在业绩发布会上也提到对行业未来市场的判断，他提出房地产既没有狂飙也没有倒春寒，仍然处在相对较温和复苏的阶段，我理解就是弱复苏。其实从今年以来，市场小周期特别明显，数据层面方面，去年年底房企冲刺业绩，影响1月环比去年12月回落， 2月出现大涨态势，3月最初保持上涨势头，下旬开始回落，但因为备案数据的滞后， 3月整体数据基本上持平2月。

　　微观层面来说，我觉得也是比较符合目前购房客户的心态。一方面市场信心的恢复本身就是一个漫长而跌宕的过程，尤其是在这房住不炒的大逻辑之下，大家对房价上涨其没有之前那么高预期，另一方面，市场需求是不是能够扩大通常是当地的政策环境、供求关系、经济恢复、居民收入一系列因素的综合博弈，这导致市场处于弱复苏且小周期特别显著。

　　其次，郁亮提出从长远看，新房市的需求是相对稳定的，可以说是“上有天花板，下有这个保底线”，行业不太可能回到十七十八万亿，但保底是有12万亿。一方面是刚性需求的释放，另一方面是有经济实力的偏改善客群迟早会去投资一些优质资产，所以需求层面，保底12万亿的支撑性我觉得还是比较稳妥的。在今年大的行情之下，这几个月的缩影像一个箱体运动，其中小周期特别明显，对企业而言其实要需要抓住波段式的机会。

　　目前市场弱复苏状态之下，不同的市场修复速度不同必然会伴随着城市以及板块的分化愈演愈烈。从城市或者板块发展来看，目前政府在财政博弈和土地放量之间做选择，为吸引房企投资导致出让地块都在城市中心区，这样必然使得城市发展从原来的规模化扩张逐步走向收缩式发展。

　　最近正好我们集团专门针对这个事情做了一个研究，根据我们对自有项目和同行间的监测项目了解到，这次复苏从2月份春节后开始，在3月第一周达到最高峰后开始下滑，并且下滑趋势还比较快。以我们了解到的情况，现在4月份来访、成交数据已经接近去年三季度比较低的水平。

　　以我们自己的数据来看，3月整体市场数据的同环比增长值已经出现收窄，我们预计4月份跟去年同期基本持平，环比持平甚至略有下滑。企业层面看，截止到3月份，TOP30企业的成交金额大概在5000亿左右水平，同比上涨，但增长幅度出现收窄。

　　二手房方面，以深圳为例，深圳3月份二手房成交数据大约4000套左右，而过往两年平均水平为2000-3000套，比较基数稳定导致同比增长幅度很高。但其实深圳二手房市场荣枯线套，目前的成交量远远没有达到荣枯线。

　　再比如北京，北京3月份二手房成交量将近2万套，超过15000套荣枯线月份之后，北京二手房成交量周均只有2500-3000套，下滑近40%-，所以大家能很明显感觉到市场在下滑，确实是一个弱复苏过程。

　　现在无论是新房和二手房，成交都是比去年要略高一些，但是相比20、 21年，目前的成交实际还是一个较低水平。现在成交仍然是进一步下滑的趋势，我们有点担心这种情况。

　　分城市能级看，一线城市整体来访量和成交量是相对稳定的，因为一线城市韧性强，客户基数足够大，只要项目板块相对好一点以及产品好一点，就没有什么大问题。哪怕现在新房和二手房供应量在增加，但只要有营销动作，项目流速就还好。

　　二线城市能很明显感受到市场的下滑。比如说华东的苏州无锡，3月份到4月份的成交下滑特别明显，包括重庆成都也是。二线城市相对来说还是需要更多的营销动作、更好的位置、更好的项目才能有客户，像远郊已经出现了没有流动性的情况，哪怕加了很大的营销动作，远郊还是缺失流动性，尤其是客户基数、产业基础都没有的板块。对二线城市的客户来说，购房选择面太多，也导致整个二线城市出现下滑情况，核心区和次核心区没有营销动作去化都有点难受，更不要说远郊区。

　　三四线城市基本非常难，普通三四线月下滑明显，成交量、来访量都处于绝对低值，只能靠政府出台刺激政策带动零星成交。

　　目前，一线二线三四线分化的非常明显，对很多开发商来说也没必要再进行观望和调整，以我们公司为例，我们已经把五一活动前置准备抢量。现在市场上客户量不足，并且市场还在下滑，如果还不赶快抢客户，销售压力会很大，这是我们的直观感受。现在对开发商和客户来说，大家接收到的信息确实是有很多偏差，但从我们从业人员来说，确实市场下滑特别明显，我们觉得今年还是保持强预期，但谨慎乐观。

　　今年市场相比22年确实要好一点，但现在无论是宏观还是微观角度CQ9电子，并没有出现快速复苏和快速反弹的趋势，我们判断政府在二季度预计还会再出台新的刺激政策，无论是宏观的还是微观的。从宏观数据可以看到，经济并没有完全复苏，那政府一定会再去刺激消费。

　　现在新房和二手房市场都在下行，一线城市深圳都要解开二手房限价了，那其他城市是不是还会出台刺激政策呢？而且有个有意思的现象，因为房交会对销售有特别明显的带动作，最近政府又开始做房交会了。所以政府也一直在想办法促进新房二手房的成交，包括房票政策也是对市场有带动作用。但这些都是要阶段性的投入，所以今年我们对市场的判断是谨慎乐观，强预期。

　　政策不断刺激和投入后，市场会慢慢累积到一定程度再缓慢复苏，并不会很快速的V字反弹。包括政府也不太希望今年快速的V字反弹或者强复苏，缓慢稳定的复苏对开发商、对政府、对银行、对客户其实都是最好的。

　　其实现在我们知道的政策基本能放开都放开了，但可能还没有完全放开。比如现在一线城市的二套房首付比例还是比较高的，其实是可以适当降低首付比例，但需要政府承担一定的政策上的风险。

　　另外，现在很多城市在做房票政策，房票政策相对来说会有很多好处，能带动整个市场库存的去化，这对市场供求关系的改变是有好处的，并且政府看到你市场去化比较好，就可以继续做土地招拍挂，那么对市场会有一定刺激和带动。

　　另外，我人才政策和补贴退税政策对客户来说有很明显带动，包括人才落户放松也能够带动客户的入市，其实最近很多城市已经在进一步放松人才政策。

　　第三个，政府在人才房或安置房方面的政策调整，现在的土拍中，政府已经开始取消配建以及限价政策的限制，其实政府政策层面还有很多工具可以使用，但都要基于目前的市场情况去调整。从二季度目前的趋势来看，我们预计政府应该还会再进一步放松，深圳已经开始打头了，那我相信其他城市应该也会慢慢地跟进和实施。

　　前段时间杭州也是进行了大量的政策方面的放松，这些都是信号，政策端确实很多城市都应出尽出了，现在逐步聚焦在前期销售比较好的城市。

　　一、 深圳房地产历年市场成交结构(二手/一手)维持在2:1以上，执行二手房指导价后，一二手成交量接近持平，二手成交量成交大幅下滑，从8000多套下滑到2000-3000套，23年成交中新房7258套对比8686套二手，接近1:1；

　　二、 指导价2年后，实际成交中有86%房源成交在指导价10%以内，其中39%是低于指导价的，热点小区价格多下跌20%-30%左右 ，20个热点小区成交价有19个低于指导价10%以内（其中7个低于指导价），有59%的房源挂牌价格高于指导价20%以上，但成交占比仅有8%；

　　那在政策的解读与判断方面也是主要有三点：一、银行按揭评估价格更靠拢市场价格，利于二手房市场，40%的房源是低于指导价，特别是高端、改善盘（超出指导价2-3倍）或高赠送、高单价等物业，罗湖的翠竹，福田的福中、竹子林，南山的 红树湾、后海、蛇口，龙华的红山，宝安的宝中。二、目前89%普通住宅以接近或低于参考价的价格成交， 短期对普通二手房影响有限；三、成交量短期内不会明显提升，挂牌量反而会一直增加，一部分二手房东急于置换，像挂牌量已达22年来最高值（50803套）

　　我们最近也在看地，我们看地的原则跟央企跟国企还有点不太一样，因为他们授权比较高，资金成本比较低，可以有更多的保证金去看更优质的土地。但大家基本原则大差不差，之前21CQ9电子、22年很多央企国企、城投托底拿的地看上去价格很低，但现在回顾，部分土地是抄底在了半山腰，特别是在今年融资额度没有明显改善的情况下。

　　第二，市场还没有完全真正打开，大家对土地市场最大的预期就是稳妥安全。对所有开发商来说，哪怕利润可能不够高的情况下仍然会去选择能保证流速的地块而不会去选择远郊或者新城板块，这对开发商来说这就是安全，很多土地楼面价其实很低，但项目附近两三年没有项目销售，周报没有产业没有人口，而且地缘性需求非常有限，没有外溢客户，我们对这种项目的判断就会非常谨慎，不会去研究甚至放弃，因为风险太大。

　　尤其是对民营企业来说，现在每一颗子弹都非常珍贵，我们不会去选择远郊、低能级城市、商办体量比较大或者有商办要求比例甚至是有部分回迁房的地块，我们不会去做高风险的事情，会选择最稳妥的地块。最稳妥的就是市场已经验证过的高能级城市的核心板块，我们做成熟的产品，获得稳定的收益。无论对政府来说，还是对开发商、对银行来说，这是大家都能接受的，安全就是现在很多开发商考虑的一个问题。

　　现在土拍市场确实冷热不均特别明显，同一个城市的高价值和低价值板块分化都特别明显。

　　但我想从另外一个角度出发，现在土地市场已经从原来的集中供地转变成各个城市分批次进行，我理解这是政府市场化运作土地市场的一个很关键的举措和改变。在土地出让策略当中采用肥瘦搭配的方式可能比原来集中出让更有助提高土拍热度，包括更有利于城市土地节奏的把控。

　　第二，我分享一个趣点，最近杭州3月份土拍成交了100多亿， 60%触顶，触顶跟上海、成都这些火爆城市比较相似，但杭州土拍有些出让细节走在前沿，首先杭州远郊地块的容积率都不高，1.2到1.5的水平，大概率未来是别墅类型产品，政府会从房企的角度去思考这块地出让的可能性，其次更有意思的是，杭州在临平老城出了一个户型门槛，不低于180-200平，包括对户型配比做出要求，市场调侃为“拆迁户定制房”，这个从背后意味着政府在土拍当中做到了更加精细化的管控CQ9电子，他对未来的产品定位、市场定位都确定了，某个层面来说也是供给侧改革，在供应这块地的时候更加细化地去切割了客群划分，其实在这些点上有值得学习的地方。

　　土拍市场是未来房地产发展要回到正轨或者说从这个目前温和复苏变为真正比较正常的市场状态过程中特别需要关注的，现在政府在土拍市场的操盘逻辑越来越清晰，这对行业发展是好事，包括我们之前说其实很多城市最大的问题是在于政府供地太过于超前，那其实这两年也很考虑政府的定力，体现子啊土地财政和房地产市场之间的平衡和博弈，这个是最近看土拍市场觉得比较有意思的地方。

　　我前面提到两个关键词，一个是小周期，一个是波段式。从图形来说，行业现在就是一个窄幅上行的状态CQ9电子，相对比较稳健的状态，希望整个行业能够这样继续健康稳健的走下去。

　　其实我们对今年市场预期还是相对会好一点，市场虽然看上去好转了，但作为从业者来说，其实还是没有那么乐观。我们希望今年能够好转，但这不仅仅是各自的希望，同时房地产对中国经济层面是很重要的，上下游产业链接的带动是非常强大的。政府今年的政策刺激仍然在不断延续，并且动作越来越大。虽然频次不像去年那么高，但一线城市出现了放松迹象，这是不同往常的一个情况；

　　第二，经济面的放水力度也是前所未有的，政府给房地产放开了非常多的口子，政府是希望房地产整体上行的；

　　第三，政府现在已经开始多方面的去调整，不再是以前的一刀切，而是每个城市可以按照自己的意愿去调整政策。其他层面的话，我们从市场角度来，一方面前面提到政府在有意控制土地供应，另一方面今年一季度销售2.9万亿，但新动工只有2.6，所以其实现在整体在去库存，意味着我们在面临供求失衡的情况不会像以前那么难受。第三就是结构性调整，这两年政府土地供应集中在核心区或者是次核心区，在这种情况下对很多客户来说，其实是一个上车的机会。

　　政策刺激，政府调控叠加结构性机会三重因素影响会带动很多客户入市，所以我们判断今年整体市场会比去年好一些，但也不会像往年一样向更高水平有所爆发，会是一个跌宕起伏的缓慢复苏，这是所有人都想要的一个局面，这样是最稳的。